El fin de una era de obstáculos de procedibilidad

No es ajeno para el inversor institucional ni para el propietario patrimonialista que, en España, la gestión de activos ha estado marcada en los últimos años por una asimetría procesal asfixiante. Y es que la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda introdujo una serie de obstáculos de procedibilidad que, bajo el paraguas de la protección social, trasladaron a los «Grandes Tenedores» cargas administrativas y demoras judiciales sin precedentes.

Pero, antes de avanzar, debemos recordar el concepto de Gran Tenedor que se desprende del art. 3.k) de dicha ley, entendiendo a estos como “toda persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o una superficie superior a 1.500 m2)”, umbral que las Comunidades Autónomas pueden reducir a cinco inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado.

Para estos actores, la Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) 26/2025, de 29 de enero, supone un cambio de paradigma, pues el fallo dictamina que, si bien la protección del vulnerable es un fin constitucionalmente legítimo (ex art. 47 CE), los medios empleados han vulnerado el núcleo esencial del acceso a la jurisdicción.

Por fin decimos adiós a la actuación como «detective privado». La anulación de la prueba de vulnerabilidad

En la referida Sentencia, nuestro Tribunal de garantías ha fulminado los requisitos de admisibilidad que obligaban al demandante a acreditar la situación económica del ocupante. Esta decisión no solo afecta a los desahucios (art. 439.6,c y 7 de la LEC, que han sido anulados), sino que se extiende por conexión a las ejecuciones hipotecarias mediante la modificación del art. 685 de la LEC.

El Pleno considera que imponer al propietario la obligación de aportar documentos que dependen de la administración o del consentimiento del propio deudor es una «carga desproporcionada e innecesaria». En palabras literales de la sentencia:

«Los requisitos que en ellos se prevén para admitir la demanda […] resultan desproporcionados e irrazonables al no ser necesarios para el cumplimiento del fin que se pretende alcanzar; haciéndose depender la admisión de un requisito ajeno a la voluntad y diligencia de las partes, quedando en manos de la administración sin sujeción a plazo».

De este modo, la resolución elimina la anomalía de convertir al propietario en un gestor social forzoso, recuperando la agilidad en la fase de admisión de la demanda al suprimir barreras que vaciaban de contenido el derecho a la tutela judicial.

Tutela Judicial efectiva vs. Función Social

La doctrina emanada de la STC 26/2025 realiza una distinción técnica fundamental entre el derecho a la vivienda y el art. 24.1 CE (tutela judicial efectiva). En ella, el TC reconoce que el legislador tiene potestad para regular procesos pero establece que cualquier restricción al acceso a la justicia debe cumplir con tres condiciones escrupulosas:

1. Finalidad legítima: Protección de derechos constitucionalmente relevantes (como el art. 47 CE).
2. Habilitación legal: Un respaldo normativo claro y rango de ley.
3. Proporcionalidad: Las medidas deben ser necesarias y no generar trabas irrazonables.

Por tanto, se desprende una clara conclusión del análisis de esta sentencia, y es que la protección social recae como una tarea de las Administraciones Públicas, y no le puede ser exigible de los particulares. Pero, además, el TC subraya que el Estado no puede «vaciar de contenido» el derecho a la ejecución de sentencias firmes mediante el traslado de sus competencias asistenciales a los titulares de los inmuebles.

El riesgo para el inversor ocasional

Con este panorama, encontramos un aspecto crítico para la Due Diligence de carteras de deuda en el concepto de «habitualidad» pues, siguiendo la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (marzo 2023) y la Ley 5/2019, la actividad de préstamo se considera profesional incluso si es ocasional, siempre que exista una finalidad inversora.

En consecuencia, el criterio técnico es estricto: la inscripción de al menos dos hipotecas se considerará indicio suficiente de actividad profesional. Y no es baladí, pues esto implica que los cesionarios de deuda y Family Offices deben:

1. Cumplir con la Ley 2/2009 de contratación con consumidores;
2. Inscribirse en el Registro Estatal de Empresas o registros autonómicos correspondientes; y
3. Asumir que, ante el impago, se les aplicarán las normas de protección del consumidor financiero, independientemente del volumen de su cartera.

Llegamos a las subastas y ejecuciones: El impacto fiscal en activos NPL y REO

La anulación íntegra del artículo 655 bis de la LEC desbloquea la fase de subasta para inmuebles que constituyen vivienda habitual. Ahora ya no es necesario acreditar la vulnerabilidad del deudor para iniciar la vía de apremio, reduciéndose drásticamente el holding period de los activos NPL (Non-performing loans) y permitiendo una recuperación de la inversión más predecible.

No obstante ello, consideramos que resulta vital analizar previamente a la operación el impacto fiscal que ésta conllevará. Por ello, es importante saber que:

• Adquisición de NPL: La compra de la deuda no suele devengar ITP inicialmente.
• Adjudicación del REO: El ITP se devenga en el momento de la adjudicación del inmueble en subasta. Aquí se presenta como un punto crítico el hecho de que la base imponible será el valor de adjudicación, que a menudo supera con creces el precio de adquisición del crédito original, impactando directamente en la rentabilidad neta de la operación.

La Due Diligence, nuestra gran amiga

Tras la sentencia, la auditoría legal de activos no debe ser vista como un trámite, sino como una recalibración de la ponderación de riesgos del portfolio, en tanto que el cuello de botella procesal que existía se ha desplazado. Por tanto, pensamos que actualemente la Due Diligence debe pivotar sobre tres pilares actualizados:

1. Situación registral y cargas: Verificando de la titularidad y gravámenes, y asegurando la trazabilidad de las cesiones para evitar incidentes de nulidad.
2. Estado contractual y procesal: Habrá que revisar los litigios pendientes y, fundamentalmente, verificar la certificación MASC para asegurar que la demanda no sea inadmitida por razones de forma bajo la nueva Ley de Eficiencia Judicial.
3. Viabilidad técnica y urbanística: Finalmente se debe llevar a cabo un análisis de usos y adecuación a la realidad física, detectando posibles restricciones que afecten a la liquidez del activo REO.

Para cerrar esta entrada, podemos concluir que la STC 26/2025 devuelve el equilibrio al mercado inmobiliario al reafirmar que la ejecución de los títulos judiciales no puede quedar suspendida sine die por la inacción administrativa. Y es que, nuevamente, el peso de la protección social retorna a las instituciones públicas, liberando al propietario de funciones de «auxiliar de servicios sociales».

Sin embargo, no debemos obviar que la imposición de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como requisito de procedibilidad general puede suponer un nuevo escollo a la agilidad procesal, como así vienen alertando algunos tribunales. Por ello, es crucial que el inversor conozca las excepciones existentes, recordando que la vía extrajudicial no será exigible en demandas ejecutivas ni en procesos de tutela sumaria de la posesión por despojo (art. 250.1.4º LEC) o ante situaciones de ruina (art. 250.1.6º LEC).

En este escenario no cabe otra que preguntarnos si estamos ante una recuperación definitiva de la seguridad jurídica en España o simplemente ante un ajuste técnico antes de la próxima oleada regulatoria. Sin duda, el tiempo nos dará la respuesta.